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¿Con qué frecuencia fracasan los contratos de vivienda?

Ya sea que esté comprando o vendiendo una casa, la incertidumbre se cierne sobre cada contrato: ¿La otra parte cumplirá con sus obligaciones? ¿Cambiarán de opinión? Hay muchas razones por las que los acuerdos inmobiliarios fracasan, pero con un poco de conocimiento y perspicacia, puede aumentar las posibilidades de que su contrato conduzca a un cierre exitoso.

Muchas variables están involucradas en cualquier trato de bienes raíces, como si surgirán sorpresas durante la inspección de la casa o si un vendedor lo pensará mejor. Pero saber qué podría salir mal lo ayudará a evitar las trampas. Siga leyendo para saber con qué frecuencia fracasan los contratos de la vivienda.

¿Con qué frecuencia fracasan los contratos de vivienda?

Es posible que se pregunte, “¿con qué frecuencia fracasan las ofertas contingentes?” Le alegrará saber que la gran mayoría de las ventas de viviendas contratadas proceden a cerrar.

¿Qué porcentaje de las ventas de viviendas fracasan después de la inspección? No tantos, en realidad.

Según Trulia, el porcentaje de contratos inmobiliarios que fracasan por cualquier motivo, incluida una mala inspección de la vivienda, es del 3,9%. Eso significa que el 96,1% de los contratos logran cruzar la línea de meta, lo que es una probabilidad bastante buena para cualquier acuerdo. Pero para evitar más convertirse en una estadística negativa, aquí hay algunos escenarios a tener en cuenta.

6 razones comunes por las que los acuerdos inmobiliarios fracasan:

Los contratos de bienes raíces generalmente tienen contingencias que permiten al comprador retractarse de un trato bajo ciertas circunstancias sin una multa. Estos no están disponibles para el vendedor, que está bloqueado una vez que se firma un contrato. A continuación se muestran las contingencias con más probabilidades de hacer explotar un trato y algunas otras posibilidades:

1. La inspección de la casa del comprador encuentra problemas con la casa del vendedor.

Durante el período de opción, el comprador puede contratar a un inspector de viviendas para que revise la casa del vendedor. Si encuentran problemas inesperados que el vendedor no reveló, pueden retirarse. También pueden renegociar el precio de venta o pedirle al vendedor que haga reparaciones. Si el vendedor se niega, el trato puede fracasar.

2. La financiación del comprador fracasa.

Una contingencia hipotecaria permite al comprador salir del apuro si no obtiene la aprobación final para su préstamo hipotecario. En otras palabras, el cierre del contrato depende de la aprobación final del préstamo por parte del comprador. Por eso, en una situación de oferta múltiple, algunos vendedores pueden aceptar una oferta en efectivo más baja en lugar de una oferta más alta que depende de la aprobación del préstamo del comprador.

3. La casa está sobrevalorada.

Una contingencia de tasación le permite al comprador retroceder si una tasación determina que el precio del contrato es más alto que el valor de la vivienda. En un mercado inmobiliario caliente, es común que esta contingencia se elimine de un contrato, ya que los compradores están dispuestos a pagar más.

Donde todavía puede entrar en juego es si el banco del comprador tiene la propiedad tasada por menos del precio del contrato. En ese caso, el comprador tendría que pagar la diferencia en efectivo para cerrar el trato. Si no pueden, el vendedor puede bajar el precio o el trato se terminará.

4. El comprador no puede vender su casa.

Con una contingencia de venta de casa, el comprador debe vender su casa primero antes de poder cerrar su nueva casa. Hay un tiempo limitado para que el comprador complete la venta de su casa actual, después de lo cual el vendedor es libre de rescindir el contrato.

5. Cualquiera de las partes se enfría.

Si una de las partes de un contrato de bienes raíces cambia de opinión en el último minuto, normalmente se trata de un incumplimiento del contrato. Un comprador a menudo renunciará a su depósito de garantía si se retracta del trato, y un vendedor podría demandar por daños y perjuicios. Si el vendedor se echa atrás, el comprador podría demandar por daños o forzar la venta.

6. El vendedor no tiene un título claro.

Si una búsqueda de título descubre una nube sobre el título del vendedor sobre la propiedad o la existencia de gravámenes contra la propiedad, el comprador puede retirarse del trato.

Dinero que perderá el vendedor:

Si un trato con un comprador fracasa, el vendedor se perderá otras ofertas. Una vez que se establece un contrato, el vendedor debe cerrar el trato con el comprador, incluso si recibió una oferta más valiosa después del hecho. Si el contrato inicial fracasa, es posible que esa mejor oferta ya se haya trasladado. Si el vendedor está tratando de comprar otra casa al mismo tiempo, el no cerrar la venta de su propiedad actual también podría causar que pierda la casa que desea comprar.

Dinero que perderá el comprador:

Si el comprador se retracta bajo una contingencia válida, tiene derecho a recuperar su depósito de garantía. Si incumplen el contrato sin una razón válida, el vendedor puede quedarse con el depósito de garantía. La garantía es aproximadamente del 1% al 2% del precio de la vivienda y el comprador paga este depósito cuando firma el contrato. Los fondos se colocan en una cuenta de depósito en garantía y se aplican a los costos de cierre del comprador cuando concluye la transacción.

Cómo evitar que la venta de una casa fracase:

Idealmente, ambos directores en una negociación de bienes raíces estarán motivados para cerrar la transacción. Cuando los directores y los agentes se tratan de manera justa y honesta entre sí desde el principio, es menos probable que las cosas se derrumben. Tanto los compradores como los vendedores deben comprender sus obligaciones y cumplirlas para asegurarse de que todo salga bien. Para empezar, eso significa que todos los involucrados deben firmar y enviar la documentación requerida a tiempo.

Los compradores pueden proteger de manera proactiva su acuerdo para que no se concreten trabajando en estrecha colaboración con su prestamista para garantizar que sus finanzas estén en orden y sabiendo con anticipación lo que pueden pagar cómodamente.

Para los vendedores, hay algunas cosas que pueden hacer para asegurarse de que se realice una venta. Primero, revele cualquier problema con la casa por adelantado y no intente ocultar nada. De lo contrario, una inspección de la casa lo encontrará y le dará al comprador motivos para reconsiderarlo. Los vendedores también deben satisfacer cualquier gravamen y establecer una cadena clara de título antes de poner su casa a la venta. Por último, los vendedores deben considerar cuidadosamente la capacidad de un comprador potencial para cerrar un trato, averiguando si están preaprobados para un préstamo o si tienen efectivo en la mano.

La línea de fondo

Comprar o vender una casa puede ser un proceso incierto, pero la mayoría de las ofertas de bienes raíces salen según lo planeado. Las contingencias contractuales pueden permitir que los compradores retrocedan en determinadas condiciones. Sin embargo, las contingencias son negociables cuando las partes están redactando los contratos.

Preguntas frecuentes

¿Por qué fracasan las ventas de viviendas pendientes?

A menudo fracasan si un comprador ejerce una contingencia contractual, como una inspección de la vivienda o una contingencia de venta de vivienda.

¿Por qué una casa estaría pendiente tanto tiempo?

En un contrato, el comprador y el vendedor pueden acordar mutuamente extender la fecha de cierre, generalmente, si el comprador necesita más tiempo para la aprobación del préstamo o en espera de la venta de su casa actual.

¿Puede un agente inmobiliario mostrar una casa que está pendiente?

Si. Un agente de bienes raíces aún puede mostrar una casa pendiente, siempre que el vendedor lo apruebe. A menudo, es beneficioso para los vendedores seguir mostrando la casa en caso de que su contrato actual se desmorone.

¿Quién paga la inspección de la vivienda si el trato fracasa?

El comprador generalmente paga la inspección de la casa sin importar qué. La inspección es únicamente para su beneficio.

¿Cuál es la diferencia entre venta pendiente y bajo contrato?

Una venta “bajo contrato” significa que se ha hecho un acuerdo entre el vendedor y el comprador, pero la venta aún está sujeta a contingencias. En una “venta pendiente”, las contingencias han expirado y el trato está cerca de cerrarse. Una venta pendiente aún puede fracasar si hay un problema con el financiamiento o la inspección de la vivienda.