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¿Qué es el fideicomiso y cómo funciona?

Entendiendo el depósito en garantía en bienes raíces

Durante el transcurso del proceso de compra de una vivienda, eventualmente se encontrará con el término fideicomiso. Para muchos compradores primerizos, el depósito en garantía es un concepto nuevo que puede resultar confuso. Hay varios tipos de cuentas de depósito en garantía que los compradores de vivienda encontrarán a lo largo del proceso, pero al final de este artículo, comprenderá los diferentes tipos que se utilizan para comprar una propiedad.

En pocas palabras, el depósito en garantía es un activo que tiene un tercero para un propósito específico hasta que se cumplen los términos de un acuerdo contractual. El fideicomiso está destinado a asegurarse de que tanto el comprador como el vendedor mantengan sus respectivos extremos del contrato de bienes raíces.

Fideicomiso para el comprador

Al comprar una casa, el comprador generalmente tiene que aportar una suma específica de dinero para depositarla en garantía. El comprador entrega los fondos a un agente de depósito en garantía que los mantiene en una cuenta de depósito en garantía. Estos fondos se destinan a la compra de la casa si todo va según lo previsto. Si el vendedor incumple los términos del contrato antes del cierre o el comprador se retira por una razón aceptable, el dinero se devolverá al comprador.

Fideicomiso para el vendedor

Por otro lado, si un comprador decide incumplir los términos del contrato, los fondos del depósito en garantía generalmente van al vendedor como compensación por su tiempo y problemas. Con dinero en juego, se incentiva al comprador a cumplir con el trato.

Cómo funciona el depósito en garantía antes de comprar su casa

Una vez que un comprador encuentra una casa y el vendedor acepta la oferta, el comprador firma un acuerdo de compra. Por lo general, el comprador debe realizar un depósito de garantía en un plazo de cinco días. El depósito de garantía se mantiene en una cuenta de depósito en garantía hasta que la venta sea definitiva. El depósito total de garantía es generalmente del 1 al 2% del precio de compra.

Dependiendo de dónde se lleve a cabo la venta, un agente de bienes raíces o una compañía de títulos actúa como agente de custodia. El agente de custodia es responsable de retener y desembolsar los fondos de acuerdo con el contrato. El dinero permanece en depósito en garantía hasta el cierre, cuando el depósito de garantía se aplica al pago inicial u otros costos de cierre.

El depósito en garantía le muestra al vendedor que el comprador se toma en serio la compra de la vivienda. Las contingencias en el contrato de compra generalmente estipulan que el vendedor puede retirarse si la solicitud de hipoteca es rechazada o si una inspección de la casa encuentra problemas imprevistos con la casa. En esos casos, el vendedor debería recibir la mayor parte de su depósito. Es probable que el vendedor se quede con los fondos si el comprador se retira por otro motivo.

Cómo funciona el depósito en garantía con su prestamista hipotecario

El otro tipo de cuenta de depósito en garantía que debe conocer durante una transacción de bienes raíces es el depósito en garantía hipotecario, que tiene un propósito diferente al depósito de garantía.

Debido a que el prestamista hipotecario depende del valor de la propiedad para que sirva como garantía en caso de que el prestatario incumpla, tiene un interés personal en asegurarse de que se paguen los impuestos locales sobre la propiedad y que la vivienda esté debidamente asegurada en caso de una catástrofe. Por esta razón, el depósito en garantía es una característica común de la mayoría de las hipotecas. Con el depósito en garantía de la hipoteca, el prestamista cobra un pago de depósito adicional junto con cada pago de la hipoteca. Los pagos van a una cuenta de depósito en garantía, que el prestamista usa para pagar las primas del seguro de la vivienda y los pagos de impuestos a la propiedad en nombre del propietario.

Cada mes, el prestatario puede esperar pagar 1/12 de la prima anual del seguro de vivienda y 1/12 de la factura anual estimada del impuesto a la propiedad. El prestamista hipotecario ajusta estos montos según sea necesario, por ejemplo, si aumentan los impuestos sobre la propiedad del comprador.

Cómo funciona el depósito en garantía al cierre

Al cierre, el agente de depósito en garantía aplica los fondos del depósito en garantía para el pago inicial u otros costos de cierre necesarios para completar la transacción. Hay algunos escenarios en los que el comprador podría recibir la devolución total o parcial del dinero en garantía. Por ejemplo, es posible que no se requiera un pago inicial si el comprador obtuvo un préstamo de Asuntos de Veteranos o del Departamento de Agricultura. Además, el vendedor podría aceptar cubrir los costos de cierre. Cualquier porción del depósito en garantía que no sea necesaria al cierre, regresa al comprador.

Si hay un depósito en garantía hipotecario en vigor, también debe financiarse al cierre. El pago del depósito en garantía de cierre es necesario para cubrir la próxima factura de seguros e impuestos que se avecina, y también sirve como reserva que cubre dos meses de pagos de impuestos y seguros esperados.

Comprender las cuentas de depósito en garantía

El termino fideicomiso por sí mismo se refiere al efectivo u otra garantía que se mantiene bajo la custodia de un tercero hasta que se cumplen los términos de un contrato. los cuenta de depósito en garantía es la cuenta bancaria utilizada por el custodio para asegurar el depósito en garantía. Fideicomiso también se puede utilizar como un verbo, como en “El depósito de garantía se depositará en custodia hasta que el trato sea definitivo”.

El uso de una cuenta separada evita que el agente de custodia mezcle fondos con su dinero personal o con fondos de otros compradores. La mezcla de fondos no solo es poco ética, sino altamente ilegal.

Con el depósito en garantía hipotecario, tener una cuenta separada distingue claramente los pagos del depósito en garantía como separados de los pagos de la hipoteca y los intereses. Incluso si su prestamista no requiere que tenga una cuenta de depósito en garantía, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor recomienda solicitar una para que sea más fácil administrar los grandes pagos anuales que vienen con los impuestos a la propiedad y el seguro del hogar.

¿Estoy obligado a tener una cuenta de depósito en garantía?

No existe ninguna ley que exija a los vendedores exigir un depósito de garantía en garantía, pero es una práctica aceptada universalmente y todos los compradores deben estar preparados para tener listos los fondos de garantía. En cuanto al depósito en garantía de la hipoteca, tampoco es necesario. Pero los prestatarios obtienen las mejores condiciones de préstamo al aceptar tener una cuenta de garantía hipotecaria. En la mayoría de los casos, los prestatarios tienen que depositar más del 20% y posiblemente pagar una tarifa para evitar tener una cuenta de garantía hipotecaria.

¿Cómo elijo un titular de depósito en garantía?

A menudo, depende del comprador elegir un agente de custodia, pero el vendedor debe estar de mutuo acuerdo. En la mayoría de los casos, el agente inmobiliario del comprador puede ayudar a elegir al titular del depósito en garantía. Asegúrese de verificar las credenciales de cualquier agente de custodia potencial, y en ninguna circunstancia el comprador debe entregar el dinero directamente a un vendedor.

¿Qué es un reembolso en garantía?

El termino reembolso del depósito en garantía se aplica a las cuentas de garantía hipotecaria. Esto sucede cuando la compañía hipotecaria recauda más dinero del necesario del prestatario para fines de depósito en garantía, lo que genera un superávit. Si el excedente es superior a $ 50, el prestamista debe enviar un reembolso al prestatario. A los prestatarios también se les debe un reembolso por cualquier saldo restante cuando se cancele el préstamo.

¿Qué significa una retención de fondos con respecto al depósito en garantía?

Una retención de depósito en garantía es un tipo diferente de cuenta de depósito en garantía que se aplica a propiedades que requieren reparaciones que el vendedor ha acordado completar. Si llega la fecha de cierre y las reparaciones no están completas, el comprador puede retener una parte del precio de compra en una cuenta de depósito en garantía para asegurarse de que las reparaciones estén completas. De esa manera, si las reparaciones no se completan, el vendedor renuncia al precio total de compra. Existen límites y reglas complejas en torno a las retenciones de garantía que los compradores deben conocer si creen que podrían terminar en ese tipo de situación.

El resultado final del depósito en garantía

El fideicomiso es una herramienta valiosa que protege tanto a los compradores como a los vendedores en las transacciones inmobiliarias. El fideicomiso también protege a los prestamistas hipotecarios de los prestatarios irresponsables. Ya sea dinero en garantía o depósito en garantía hipotecario, el dinero que ingresa en esas cuentas se aplica en su nombre para cumplir con sus obligaciones legales.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la parte del depósito en garantía del pago de la hipoteca?
El prestamista utiliza la garantía hipotecaria para pagar impuestos y seguros en su nombre. La parte del depósito en garantía del pago de su hipoteca consiste en 1/12 de su factura de impuestos estimados y 1/12 de su prima de seguro anual.

¿Qué sucede con el dinero depositado en garantía durante la compra de una vivienda?
El depósito de garantía del comprador que va al depósito en garantía se aplica a los costos de cierre o al pago inicial al cierre. Cualquier dinero sobrante les regresa.

¿Qué sucede con el depósito en garantía si el comprador se retira?
Un comprador pierde el depósito en garantía si cancela un contrato de compra sin motivo. En tales casos, el depósito en garantía es para el vendedor. Un comprador tiene derecho a un reembolso bajo ciertas contingencias si son parte del acuerdo de compra, como que su préstamo no se cumpla o esté pendiente del resultado de un informe de inspección de la vivienda.