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Tasas históricas de hipotecas y lo que significan las tasas actuales para la asequibilidad de la vivienda

Si está leyendo las noticias en estos días, los artículos en todas partes afirman que ahora es el mejor momento para comprar una casa.

La mayor parte de esto se debe al hecho de que las tasas hipotecarias están en mínimos históricos:

Sin embargo, las compras de viviendas bajaron un 1,7% con respecto al año pasado, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Y hay más de unos pocos titulares que hablan de ello.

Entonces, ¿por qué hay menos gente comprando, aunque la mayoría dice que es un buen momento para hacerlo?

Decidimos indagar en los datos y ver qué podíamos encontrar. Aquí está nuestro análisis de lo que significan las tasas hipotecarias históricamente bajas de hoy en términos del poder adquisitivo de los ingresos promedio de los hogares estadounidenses.

¿Es suficiente el ingreso estadounidense promedio para pagar una casa estadounidense promedio?

El pago mensual de su hipoteca es en realidad la suma de dos pagos diferentes: uno que está pagando por el principio (precio de venta) de su casa y otro por los intereses que está pagando por el préstamo.

Si su tasa hipotecaria es más baja, reduce la porción de interés de ese pago, reduciendo su pago mensual en total. O le permite asumir una porción principal más grande, es decir, podría comprar una casa más cara, por el mismo pago mensual total.

Para tener una idea de cuánto benefician exactamente las tasas hipotecarias más bajas a los compradores de vivienda, observe el impacto que tiene una diferencia del 1%:

La diferencia que hace el 1% en su hipoteca

Sin embargo, en la vida real, el valor real de las casas en el mercado y la cantidad de dinero que tienes para comprar una casa cambian con la economía. Debe tener en cuenta todos esos factores más la tasa hipotecaria actual para determinar si puede pagar la casa de sus sueños.

Bueno, la buena noticia es que el ingreso estadounidense promedio fue más alto que nunca en 2019, incluso después de tener en cuenta la inflación:

El ingreso promedio de los hogares estadounidenses en 2019 fue de $ 83,930

¿Qué pasa con los precios de la vivienda?

Resulta que los precios de la vivienda se encuentran actualmente en un máximo histórico. Pero lo que es más importante, los precios de la vivienda están aumentando a un ritmo más rápido que el ingreso promedio de los hogares estadounidenses.

De un vistazo, estos datos parecen indicar que el poder adquisitivo de un hogar estadounidense promedio está a la zaga del precio de las casas y podría ser la razón por la que las ventas de viviendas han bajado:

El precio de venta promedio de una casa estadounidense en 2019 fue de $ 377,500

Sin embargo, dado que las tasas hipotecarias históricamente bajas de hoy compensan el costo de ser propietario de una casa, este podría no ser el caso. Esto es lo que encontramos cuando analizamos todos los datos.

La respuesta es sí, pero …

El hogar estadounidense promedio gana lo suficiente para pagar una hipoteca de una casa que cuesta $ 392 más por mes ($ 142,766 más en el valor total del préstamo) de lo que cuesta la casa promedio en 2019. Y eso es con solo un pago inicial del 5% de la casa.

Cuando realiza el pago inicial recomendado del 20%, ese número aumenta a $ 665 por mes ($ 239,501 en el valor total del préstamo), lo que significa que tienen un 46% más de poder adquisitivo que el que requiere una casa promedio.

Sin embargo, aquí está el problema: ese pago inicial del 20% es un porcentaje mayor del ingreso promedio de un hogar estadounidense que durante la mayoría de los últimos 50 años.

De hecho, en 2019, el hogar promedio tendría que ahorrar el 20,99% de sus ingresos en un año solo para pagar un pago inicial del 5%. Suponiendo que ahorraran a la tasa de ahorro promedio nacional actual del 7.8%, les tomaría 2.7 años hacerlo.

Eso no suena tan mal, considerando que la mayoría divide esos ahorros durante varios años de todos modos.

Pero, ¿cuándo realiza el pago inicial recomendado del 20%? Ese número aumenta a un enorme 83,95%, casi tan alto como en 2005, el más alto que jamás haya existido.

El hogar estadounidense promedio deberá ahorrar $ 75,500 para un pago inicial del 20%

Para poner eso en perspectiva, el hogar promedio tendría que ahorrar durante sus 20 años para poder pagar la casa promedio en sus 30.

¿Cómo se compara con 1971? Para un pago inicial del 20%, se necesitan 4,4 años más para ahorrar para una casa que hace unos 50 años (suponiendo que los hogares en el pasado también ahorraran a una tasa del 7,8%).

Esto parece indicar que aunque las tasas hipotecarias están en mínimos históricos, el problema no es el pago de la hipoteca, sino el anticipo.

El hogar estadounidense promedio necesitará 4.4 años más para ahorrar para un pago inicial del 20% en 2019 en comparación con 1971

Asequibilidad de la vivienda a lo largo de la historia

También decidimos analizar la asequibilidad a lo largo de la historia para ver cómo se compara con la actualidad.

Para visualizar esto, calculamos lo que el hogar promedio podría / debería gastar en un pago de hipoteca (basado en la regla del 28%) y lo graficamos contra el pago mensual requerido en la casa promedio para pagos iniciales del 5%, 10% y 20%. .

Como puede ver, el poder adquisitivo del ingreso familiar promedio es significativamente más alto después de 2009 que los 40 años anteriores en todos los niveles de pago inicial. Es decir, el 28% de sus ingresos que destina a su hipoteca puede ir mucho más lejos ahora que en el pasado.

De hecho, incluso en los años inmediatamente posteriores a la crisis de la vivienda de 2009, el hogar promedio aún podría haber pagado la casa promedio, asumiendo que podría sacrificar el 20%.

Sin embargo, pocos lo hicieron, lo que indica por qué las ventas de viviendas están disminuyendo hoy: simplemente no tienen el dinero para el pago inicial.

Aquí hay una razón por la que podría ser el caso.

Es probable que las altas cargas de deuda contribuyan a la disminución de las ventas de viviendas

Además del aumento de tiempo y dinero que se necesita para pagar el pago inicial hoy, la carga de deuda promedio que tiene cada hogar estadounidense es casi tan alta como en 2008-2009, lo que hace que ahorrar sea aún más difícil.

¿De dónde viene esta deuda? Depende de su grupo de edad:

Las fuentes de deuda varían según el grupo de edad

Para los menores de 35, esto es particularmente preocupante. Tanto las deudas de los estudiantes como las de las tarjetas de crédito tienen un gran impacto en su capacidad para comprar una casa.

Deuda por préstamos estudiantiles

La deuda de préstamos estudiantiles ha aumentado un 406% desde 2003, lo que indica que esto podría ser parte de la razón por la que dos de cada tres estadounidenses menores de 35 años no tienen una hipoteca, mientras que tres de cada cuatro de los que tienen 65 años o más la tienen.

Deuda de tarjeta de crédito

La deuda de tarjetas de crédito también ha aumentado en todos los ámbitos, un 29,6% solo en los últimos 5 años. Esta deuda reduce su puntaje crediticio y aumenta la tasa hipotecaria para la que es elegible, lo que hace que sea más difícil pagar una casa para todos.

Sin embargo, dado que su puntaje crediticio también se ve afectado por la edad (duración del historial crediticio), esto hace que las casas sean aún más caras para los menores de 35 años.

Metodología

Para determinar la asequibilidad para el hogar estadounidense promedio, MYMOVE utilizó los siguientes datos:

  1. El precio de venta promedio de una casa estadounidense (1971-2019)
  2. El ingreso promedio de un hogar estadounidense (1971-2019)
  3. La tasa hipotecaria promedio para una hipoteca fija a 30 años (1971-2019)

Luego calculamos el Monto Total del Préstamo (Principio + Interés) tanto para el precio promedio de venta de una casa estadounidense como para el ingreso promedio de un hogar estadounidense, asumiendo que el 28% recomendado de sus ingresos se estaba utilizando para la vivienda.

Luego dividimos cada uno por 360 (el número total de pagos en una hipoteca fija a 30 años) y comparamos los dos.

¿Cuánta casa puedes pagar?

La mayoría de los hogares estadounidenses son apenas promedio. De hecho, el hogar “promedio” forma más de casi el 60% de la población.

Es por eso que siempre es mejor calcular la cantidad de casa que puede pagar como individuo o como hogar antes de realizar una compra … lo que es asequible para uno puede no serlo para el siguiente.